El uso de un estandar de datos para compartir información de propiedades inmobiliarias es una realidad en mercados más maduros, como en Estados Unidos, y casi una quimera en España.
Aunque sea un objetivo comúnmente perseguido por el colectivo inmobiliario, no se han conseguido grandes avances.
Las causas las podemos encontrar en la propia heterogeneidad de profesionales y empresas inmobiliarias españolas, asi como en la dispersión de programas de gestión y portales inmobiliarios.
Falta una cabeza visible, una organización con fortaleza suficiente como para determinar un modelo de datos y que su uso se extienda entre todos las partes interesadas.
La aparición de varias iniciativas de MLS locales y la consolidación de unas pocas, puede ser el germen del que brote un único sistema de intercambio de información pública de inmuebles, cuyo centro de operaciones sea la MLS y del que se nutran distintos soportes: webs de inmobiliarias, portales inmobiliarios, CRMs,…, con actualizaciones en tiempo real.
La solución actual de pasarelas de datos se ha comprobado deficiente, en cuanto a tiempos de procesos, frecuencia de actualizaciones y exactitud en los datos transmitidos.
Todos queremos un sistema que nos evite esfuerzos en tareas repetitivas de inserción de datos, pero hay que tomar decisiones firmes sobre Qué y Cómo:
¿Qué información se debería intercambiar?
Datos públicos de inmuebles para soportes públicos y datos privados para uso privado o para sistemas MLS.
Si se quiere publicar en un portal inmobiliario, se exigirán ciertos campos públicos. Convendría determinar el común mínimo de datos que todos los portales necesitarían para publicar los inmuebles con calidad suficiente.
Si se quiere compartir información entre MLS, o para un portal inmobiliario exclusivamente profesional, puede haber más información que deba trasladarse, como fechas del contrato de exclusiva compartida, datos registrales y catastrales, honorarios ofrecidos,…
¿Cómo se define esa información?
Los campos de información (y sus valores) que pueden plantear problemas son esencialmente dos:
– Tipología de inmuebles: el hecho de querer especificar demasiado el nombre de un inmueble para dotarle de singularidad, provoca que haya múltiples nombres para un inmueble de un tipo muy similar.
– Geolocalización: no hay listados oficiales de zonas y barrios de las ciudades. Cada uno utiliza lo que cree conveniente, que no suele ser lo mismo que utilizan otros profesionales del mismo entorno. Una alternativa, como son los códigos postales, delimitan áreas demasiado extensas. En muchas ocasiones los potenciales compradores no conocen bien el entorno y por lo tanto no saben guiarse por el nombre atribuido a cada zona.
Soluciones:
Las etiquetas son campos libres de información para indicar características y otros aspectos como: nombre de urbanización, nombre regional (txoko, masía),…
El objetivo es poder definir al inmueble y que el usuario final tenga varias vías de poder llegar al inmueble, buscando por términos concretos.
En todo caso es necesario definir tipos generales y subtipos, que categoricen, pero de forma amplia, a los inmuebles.
En cuanto a geolocalización, usar datos exactos de la ubicación del inmueble, en detrimento de la asignación de zonas no oficiales, indicando la dirección exacta, a la que se añade latitud y longitud, para poder mostrar sobre mapas, como Google Maps y Bing, la ubicación de cada inmueble.
De tal forma los usuarios podrán realizar una búsqueda en la que determinen dónde quieren encontrar propiedades, sin necesidad de conocer los nombres que se asignan a cada zona o barrio, tan sólo situándose en un punto del mapa.
El estandar que funciona en otros mercados
Para desarrolladores y empresas tecnológicas, supone tener que hablar en el mismo idioma que usan las MLS, para que con una única herramienta, exista comunicación con cualquier sistema MLS.
Para los agentes inmobiliarios la ventaja es no aumentar esfuerzos poniendo la información varias veces en diferentes herramientas. Para los desarrolladores, supone un menor coste económico y de tiempo y poder competir sobre factores diferenciales y que aporten valor.
Es necesario que los profesionales del sector especifiquen el modelo de datos que quieren usar, con el alcance concreto según el destino que de la información.
Una vez que haya consenso por parte de quienes van a usar ese estandar, el resto de partes implicadas, tanto desarrolladores como soportes publicitarios, lo adoptarán como modelo a utilizar.
Habrá que definir unas reglas del juego y elaborar documentación exhaustiva para democratizar el acceso a la información y que cualquier proveedor puede usar las especificaciones del estandar.
Artículo publicado en la Revista Inmobiliarios, Enero 2012:
Los Pisos en la Nube: Estandarización de Datos Inmobiliarios
Especialista en Inbound y Estrategia Digital.
Director de Urbaniza Interactiva.
Redactor de Inmoblog.com
Ligado a la generación y posicionamiento de contenidos desde 1999, crea en 2000 la empresa Urbaniza Interactiva, enfocada en desarrollos online y en estrategia de marketing digital para el sector inmobiliario.
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Cesar estamos mediatizados por nuestros proveedores tecnológicos que nos lo ponen lo más complicado posible a la hora de avenirse a cualquier cosa que no sea vender su producto. Entre más cuota de mercado tiene la empresa o más importante es su portal inmobiliario, más intransigentes son.
El paradigma de la intransigencia es Anuntis que por no advenirse a razones no tiene ni pasarela. Su política: o estás con fotocasa e inmofactory o estás contra ellos. El otro día comentaba con su simpático comercial de mi zona, que su empresa camina por una senda peligrosa.
Solo los proveedores pequeños y/o inteligentes como es tu caso parecen receptivos. Por ejemplo la gente de habitaría tiene una muy buena herramienta para la transmisión de datos en tiempo real, y me consta que están abiertos al estándar que se les proponga. Pero cuando la han querido implementar en el desarrollo de más de una mls local, se ha tropezado con la negativa de habitatsoft y noteges entre otros.
De momento a habitatsoft le es más rentable no ceder a la solicitud que algunos clientes le plantean para poder estandarizar y trasladar datos entre programas de gestión o entre la web de la mls hacia su aplicación, así consiguen colocar su solución MLS a las agencias, que por supuesto pasa por el cambio de programa de gestión, creo que tú te encargas de la web de alguna de esas MLS.
No obstante post como este dicen mucho de tu sentido común y de tu honradez, también de tu sentido del negocio, por que más pronto que tarde vamos donde tu comentas.
Por muchos clientes que tenga un software inmobiliario en España, no llega ni de lejos al 10% de la cuota de mercado.
Sin embargo su peso en la negociación es siempre superior a la de un colectivo segmentado.
Similar es el caso de los portales inmobiliarios, aun con mayor fuerza porque tienen una cuota de mercado (no exclusiva) mayor que los software.Y si sumamos que hay empresas que son propietarias de software y de portal, la capacidad de una agencia para conseguir que su modelo de datos sirva para la publicación en el portal, es mínima.Las MLSs locales si están logrando acuerdos con portales, usando un único modelo de datos para todos (salvo excepciones).Las pasarelas son un remedio imperfecto, un camino de piedras hacia el objetivo de la estandarización.
Muchas gracias por el valioso comentario!
Pues yo creo que internet en relación con el negocio inmobiliario solo sirve para hacer publicidad y posibles captaciones de clientes, y digo esto porque la seguridad juridica que ofrece internet es inexistente y mucho me temo que siempre será así.